当前与未来房地产投资细节的探讨QNY插板机

2018-03-20  来自: 安平县科创机械制造厂——官网 浏览次数:158

插板机厂家提供信息       从商品房库存的角度来看。狭义库存来看,末商品房待售面积为5.89亿平米,虽然中指统计的主要城市可售商品房库存去化月数较去年下半年有所回升,但主因销售的放缓、销售限价等因素,整体来看,目前狭义库存/待售商品房仍偏低。广义库存维度,考虑累计土地成交、开发与2017年销售进一步同比回升之后,经过16、17年的去库存之后,目前商品房广义库存也较低。销售维度,年初在高基数作用下,销售仍实现正增长,略好于预期。不过,后续销售会走弱,一方面,目前东部地区销售已负增长,房价上涨效应也放缓,叠加按揭额度和利率的因素,购房意愿或小幅下降;


       过去两年销售超预期,也有棚改货币化的带动,而今年从同比的角度,棚改规模下降、货币化比例或下浮下降,三四线销售对于整体商品房销售的力度或减弱。其中住宅新开工面积增速为10.5%、整体有所放缓。从历史房地产行业土地成交面积与房屋销售、新开工面积同比增速走势来看,销售领先新开工约2个季度,而年度的新开工规模受年内以及前一年土地供给影响较大。主要房地产企业拿地明显积极,下半年300城住宅用地面积出让同比回升至25%,而土地出让面积对新开工具有半年左右的领先关系,因而我们预计2018年住宅新开工面积的增速会有所回升,非住宅在销售疲弱导致下仍偏弱。


       叠加长效机制下,对应新开工增速回升。房企竞争加剧之下,此前龙头房企积极拿地,其补库存已基本完成;而另一方面,销售增速整体放缓、房企现金流压力也较大,预计后续拿地将有所放缓。微观数据也能佐证宏观的分析,梳理15年以来港股房地产上市公司存货数据,可以发现其存货大幅增加主因“发展中物业”,即在建工程;另一方面现房在存货的占比逐年下降。测算新增在建对于新增存货的贡献度,即房企资产负债表中存货的增加,主要是过去一年大量拿地并逐步转为在建工程的贡献;而过去一年销售偏强、新开工偏慢背景下,狭义现房库存增长并不明显甚至是下降的。


       关注融资收紧的不利影响从现有房地产开发投资的资金来源来看,主要来自定金及预收款、自筹资金、国内贷款,个人按揭贷款已开始负增长。严监管以来,针对房地产的融资也是监管关注的重点,主要从两个维度:居民快速加杠杆下风险上行,监管控制房贷的上行速度、房贷利率上浮。从融360统计数据来看,已上浮10%;且放款周期也明显拉长。与此同时,从央行表态来看,房贷在信贷的占比将在基础上进一步下降。此外,国家相关部门加大了消费贷款和首付贷款融资的打击和问责。预计流向居民部门的房贷资金总量增速将明显下降。规范房地产融资。银监会等严查银行乱象。


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插板机       其中包括资金投向违反宏观调控政策,禁止违反信贷政策、禁止违反房地产行业政策,不得“直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资;向“四证”不全的商业性房地产开发项目提供融资”等等;规范银信合作、委托贷款等也会边际上收紧房企的融环境。是房企债回售和到期高峰。总体来看,房企融资环境收紧、资金成本上升,按揭的资金渠道收紧,也使得大的开发商低融资成本这一优势更为重要,在房企层面会加大不确定性和分化,总量的开发投资增速虽然有低库存以及前期高土地购置提供保障,但融资收紧和销售放缓会增大不确定性。


       从房地产开发资金来源看,房企融资也确实紧张,银行贷款的比例基本没有增加,越来越依赖于销售回款:定金及预收款+按揭占房地产开发资金来源的比例从15年底的39%提高到17年的47%。从微观数据看,上市公司的预收款项等流动负债占比15年以来大幅增加,跟房地产开发资金来源的趋势一致。房企在海外发债也大幅增多,与国内收紧贷款和非标有关。之间的差值由固定资产价格指数解释,这种高企的价格因素是否有持续性,还是大幅回落呢?因为投资是按当月值分期计入的,17年固定资产投资指数是前低后高,今年应该是前高后低,如果曲线完美对称的,那对名义值可能影响就小。


       为了预测18年的名义投资,我们需要寻找一个领先指标去拟合固定资产价格指数,由于指数与钢材的相关性较强,我们采取的黑色金属延展加工业的移动平均值来拟合固定资产投资价格指数,历史的拟合度很高,而同步性仍然很高,与固定资产投资价格指数走势一致。保守假设的钢材价格保持在当前位置环比不增,全年来看固定资产投资价格指数还是会较快回落,对于名义值有不少负贡献,尤其可能出现在下半年,即名义投资是前高后低。对房地产投资的总体判断,正如我们上文分解地产投资增速所言,尽管2018年商品房开发投资的增速在滞后的土地购置、低库存带动新开工回升下。


       但我们也需要看到如果扣除土地购置,投资是放缓的,且地产投资中重要一块也是前期已经发生的土地出让的贡献。所以客观来讲,刨除这种土地出让的滞后性,增速应该是有一定放缓的。后续拿地是否还会很积极,要看销量情况以及开发商获取资金难易程度,往后会逐步回落,全年投资增速相比会有一定程度的下行。对债券市场的影响从基本面上来看,房地产投资和债券是有相关性的,房地产投资越旺,对债券越不利,如果房地产投资增速能够出现一定的放缓,那么对于债券市场是偏正面的。从融资的角度,目前房地产领域的融资给债券市场带来了不少压力。


插板机       一方面我们看到房地产债的到期量和回售量都非常的高,当前房地产企业非标融资量也较大,这也抬升了非标融资利率,从比价关系上对债券市场形成较为不利的影响,这个影响在今年下半年可能逐渐消退。因此,综合来看,房地产对债券的影响可能从下半年开始由消极转为积极,名义投资值与融资量可能都是前高后低,同时考虑到债券供给也是二季度较大,资金面非常宽松的状况在二季度也将有所休整,我们认为短期债券收益率大幅下行的概率不高,甚至还有一定反弹,但如上所述,随着有利因素的累计,全年来看,收益率相比当前位置仍有一定的下行空间。

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